Uzyskaj zgodę na budowę domu

Chcesz rozpocząć budowę domu jednorodzinnego? Nie wiesz, jakich dokumentów potrzebujesz? Dowiedz się, czy prace, które zamierzasz wykonać, wymagają pozwolenia na budowę, czy wystarczy jedynie zgłosić chęć budowy domu.
 
Pozwolenie czy zgłoszenie

Zanim wybudujesz dom jednorodzinny, musisz uzyskać zgodę na jego budowę. Masz 2 możliwości uzyskania takiej zgody:

  • możesz dostać pozwolenie na budowę — jest to oficjalna decyzja urzędu, że możesz zbudować dom na swojej działce,
  • możesz zgłosić do urzędu, że chcesz zbudować dom (zgłoszenie budowy) — dostaniesz tak zwaną milczącą zgodę. Jest to prostsze niż pozwolenie na budowę i pozwala szybko rozpocząć prace budowlane. Jednak często samo zgłoszenie nie wystarczy. Poniżej sprawdź, w jakich przypadkach.

W jakich sytuacjach nie wystarczy zgłosić budowy i trzeba dostać pozwolenie na budowę

  • Gdy tak zwany obszar oddziaływania domu wykracza poza działkę lub działki, na których dom został zaprojektowany. Każdy dom ma wokół siebie obszar oddziaływania. Jest to teren, na którym przepisy zabraniają budować niektórych obiektów, bo mogłyby one być uciążliwe dla mieszkańców domu. Jeśli obszar oddziaływania domu wychodzi poza twoją działkę i wchodzi na przykład na sąsiednią działkę — musisz dostać pozwolenie na budowę. Pamiętaj, że chociaż obszar oddziaływania określa projektant domu, to starosta lub prezydent miasta na prawach powiatu mogą zdecydować, że obszar jest inny niż określony przez projektanta,
  • gdy wymagane jest przeprowadzenie jednego z tak zwanych postępowań środowiskowych. Urząd powiatowy albo urząd miasta może chcieć przeprowadzić takie postępowanie, jeśli twoja działka znajduje się na terenie objętym ochroną przyrody. Urząd zbada wtedy, czy dom, który chcesz zbudować, nie będzie szkodzić środowisku. Musisz wtedy złożyć wniosek o pozwolenie na budowę.

W pozostałych sytuacjach sam decydujesz, co zrobisz — czy tylko zgłosisz budowę, czy złożysz wniosek o pozwolenie na budowę.

Obszar oddziaływania domu jednorodzinnego to obszar wokół projektowanego domu, w którym występują związane z tym domem ograniczenia w zagospodarowaniu i zabudowie. Każdy dom ma wokół siebie obszar oddziaływania. Jest to teren, na którym przepisy zabraniają budować niektórych obiektów, ponieważ mogłyby one być uciążliwe dla mieszkańców domu. Jeśli obszar oddziaływania domu wychodzi poza twoją działkę i wchodzi na przykład na sąsiednią działkę — musisz dostać pozwolenie na budowę. Obszar oddziaływania domu określa projektant, który sporządził projekt budowlany. Pamiętaj, że chociaż obszar oddziaływania określa projektant domu, to starosta lub prezydent miasta na prawach powiatu mogą zdecydować, że obszar jest inny niż określony przez projektanta.

Pełną definicję obszaru oddziaływania obiektu znajdziesz w art. 3 pkt 20 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz.U. z 2019 r. poz. 1186).

Postępowanie środowiskowe to potoczna nazwa działań, które podejmuje urząd, żeby ocenić, jak inwestycja wpływa na środowisko lub obszar Natura 2000. Urząd może chcieć przeprowadzić takie postępowanie, jeśli działka znajduje się na terenie objętym ochroną przyrody. Urząd bada wtedy, czy inwestycja nie będzie szkodzić środowisku. O tym, czy konieczne jest przeprowadzenie takiego postępowania, decyduje urząd, po tym, jak zapozna się z projektem budowlanym. Jeśli urząd uzna, że postępowanie środowiskowe jest konieczne, inwestor musi złożyć wniosek o wydanie decyzji środowiskowej, a po jej otrzymaniu złożyć wniosek o pozwolenie na budowę. Nie wystarczy wtedy zgłoszenie budowy domu.

Postępowanie środowiskowe jest prowadzone na podstawie ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko (Dz.U. z 2018 r. poz. 2081 z późn. zm.). Lista inwestycji, które mają wpływ na środowisko, znajduje się w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 9 listopada 2010 r. w sprawie przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko (Dz.U. z 2016 r. poz. 71).

Uzyskaj pozwolenie na budowę

Kto może złożyć wniosek o pozwolenie na budowę

Inwestor, czyli osoba, która będzie właścicielem domu.

Wniosek możesz również złożyć przez pełnomocnika. Dowiedz się w urzędzie, jak załatwić sprawę przez pełnomocnika.

O czym warto wiedzieć przed rozpoczęciem budowy

Sprawdź, czy dla terenu, na którym znajduje się twoja działka, został ustalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Możesz to sprawdzić na stronie internetowej gminy, w której jest działka, albo o to zapytać w urzędzie powiatowym albo w urzędzie miasta, na terenie którego jest działka.

  • Jeśli dla terenu, na którym znajduje się twoja działka, nie został ustalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego — potrzebna ci będzie decyzja o warunkach zabudowy.
    Dowiedz się, jak dostać decyzję o warunkach zabudowy.
  • Jeśli dla terenu, na którym znajduje się twoja działka, został ustalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego — nie musisz składać dodatkowych dokumentów.
Rozpoczęcie budowy domu (rozpoczęcie robót budowlanych) następuje, gdy:
  • geodeta wytyczy dom na działce,
  • wykonasz niwelację terenu, to znaczy zlecisz pomiary geodezyjne i odpowiednio wyprofilujesz grunt, na przykład wyrównasz,
  • podłączysz się do sieci infrastruktury technicznej (to znaczy do prądu i wody),
  • dojdzie do zagospodarowania terenu budowy wraz z budową tymczasowych obiektów (na przykład ogrodzisz teren budowy, umieścisz na nim kontenery, z których będą korzystać robotnicy).

Więcej informacji znajdziesz w art. 41 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz.U. z 2019 r. poz. 1186).

Co zrobić

  1. Sprawdź, czy dla terenu, na którym znajduje się twoja działka, został ustalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.
  2. Przygotuj wszystkie potrzebne dokumenty — listę potrzebnych dokumentów znajdziesz w sekcji Co przygotować.
  3. Zapłać opłatę skarbową — tylko jeśli część domu będziesz użytkować w innych celach niż mieszkaniowe, na przykład będziesz prowadzić sklep lub warsztat.
  4. Złóż dokumenty w urzędzie — w sekcji Gdzie złożyć wniosek dowiesz się, w którym urzędzie złożyć dokumenty.
  5. Czekaj na decyzję o pozwoleniu na budowę.

Gdzie złożyć wniosek

  • W starostwie powiatowym, na terenie którego znajduje się twoja działka,
  • w urzędzie miasta — jeśli działkę masz w mieście na prawach powiatu,
  • w urzędzie dzielnicy — jeśli twoja działka jest w Warszawie.

Złóż wniosek do wojewody, jeśli twoja działka znajduje się na obszarze o szczególnym statusie prawnym.

Obszary o szczególnym statusie prawnym to takie obszary, jak:
  • morskie wody wewnętrzne, morze terytorialne, wyłączna strefa ekonomiczna, pasy techniczne, porty i przystanie morskie,
  • tereny zamknięte,
  • tereny, na których znajdują się zakłady górnicze.

Pełną listę inwestycji, dla których pozwolenie na budowę wydaje wojewoda, znajdziesz w art. 82 ust. 3 ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz.U. z 2019 r. poz. 1186) oraz w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 25 listopada 2010 r. w sprawie obiektów i robót budowlanych, w sprawach których organem pierwszej instancji jest wojewoda (Dz.U. z 2010 r. nr 235 poz. 1539).

Ile zapłacisz

  • Usługa jest bezpłatna — jeśli budujesz dom jednorodzinny i nie będziesz w nim prowadzić żadnej działalności gospodarczej.
  • Opłata wynosi 1 zł za każdy m2 powierzchni użytkowej, którą wykorzystujesz na cele inne niż mieszkalne, jednak nie więcej niż 539 zł — jeśli część domu jednorodzinnego będziesz użytkować w innych celach niż mieszkaniowe, na przykład będziesz prowadzić sklep lub warsztat.

Możesz zapłacić:

  • przelewem na konto urzędu powiatowego albo urzędu miasta,
  • gotówką w kasie urzędu powiatowego albo urzędu miasta.

Zapłać przed złożeniem wniosku. Potwierdzenie zapłaty (potwierdzenie przelewu albo potwierdzenie z kasy) dołącz do wniosku o pozwolenie na budowę.

Co przygotować

  1. wniosek o pozwolenie na budowę — pobierz wniosek i wypełnij w domu albo weź w urzędzie powiatowym lub urzędzie miasta. Jeśli we wniosku nie zmieszczą się wszystkie dane, uzupełnij je w załączniku informacje uzupełniające do wniosku o pozwolenie na budowę. W załączniku możesz dopisać na przykład dane kolejnych inwestorów lub pełnomocników,
  2. projekt budowlany domu w 4 egzemplarzach,
  3. zaświadczenie, które potwierdzi, że projektant ma odpowiednie uprawnienia do projektowania domów. Zaświadczenie musi być wydane przez właściwą izbę samorządu zawodowego (na przykład izbę architektów lub izbę inżynierów budownictwa) i być aktualne na dzień, w którym został opracowany projekt,
  4. oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, w którym potwierdzisz, że możesz zarządzać działką, na której będzie budowany dom — pobierz oświadczenie i wypełnij w domu albo weź w urzędzie powiatowym lub urzędzie miasta,
  5. decyzję o warunkach zabudowy — jeśli dla terenu, na którym znajduje się twoja działka, nie ma miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
    Dowiedz się, jak dostać decyzję o warunkach zabudowy,
  6. potwierdzenie zapłaty — jeśli część domu będziesz użytkować w innych celach niż mieszkaniowe, na przykład będziesz prowadzić sklep lub warsztat,
  7. urząd może wymagać dodatkowych dokumentów w nietypowych przypadkach. Dlatego wcześniej dowiedz się w urzędzie powiatowym albo urzędzie miasta, czy musisz dostarczyć dodatkowe dokumenty.

Ile będziesz czekać

Do 65 dni kalendarzowych od złożenia wniosku.

Średni czas oczekiwania na pozwolenie na budowę w 2018 roku wyniósł 35 dni kalendarzowych. W wyjątkowych sytuacjach termin jednak może się wydłużyć (poniżej sprawdź, w jakich sytuacjach).

W jakich sytuacjach termin może się wydłużyć

  • Jeśli w twoim wniosku będzie brakowało jakichś informacji lub dokumentów (wniosek będzie niekompletny). Urzędnik poinformuje cię o tym i wskaże termin, do którego musisz uzupełnić wniosek. Jeśli nie uzupełnisz wniosku w tym terminie, urzędnik go nie rozpatrzy. W takiej sytuacji możesz złożyć zażalenie na tak zwaną bezczynność urzędu. Zażalenie złóż do wojewody. Następnie możesz złożyć skargę do sądu administracyjnego.
  • Jeśli twój wniosek będzie niezgodny z przepisami prawa (na przykład budynek został zaprojektowany zbyt blisko drogi). Urzędnik poinformuje cię o tym i wskaże ci termin, do którego musisz poprawić wniosek. Jeśli nie poprawisz wniosku w tym terminie, urzędnik wyda ci decyzję odmowną, to znaczy, że nie dostaniesz pozwolenia na budowę. W takiej sytuacji możesz złożyć odwołanie. Odwołanie wyślij do wojewody. Musisz to zrobić maksymalnie do 14 dni kalendarzowych od dnia, w którym dostaniesz decyzję odmowną. Jeśli nie zgadzasz się z decyzją wojewody, możesz jego decyzję zaskarżyć do sądu administracyjnego.

Jakie dokumenty dostaniesz w urzędzie

Jeśli urząd powiatowy albo urząd miasta zgodzi się na budowę twojego domu, dostaniesz:

  • pozwolenie na budowę, które urzędnik wyśle ci pocztą,
  • projekt budowlany z pieczątkami urzędu — odbierz go osobiście lub przez pełnomocnika w urzędzie, który wyda pozwolenie na budowę. Pamiętaj, że pełnomocnik musi mieć od ciebie pełnomocnictwo. Dowiedz się w urzędzie, jak załatwić sprawę przez pełnomocnika.

Pobierz wzór pozwolenia na budowę.

Pamiętaj, że przed rozpoczęciem budowy musisz odebrać ostemplowany dziennik budowy z urzędu i go uzupełnić.

Jak długo ważne jest pozwolenie na budowę

3 lata.

Oznacza to, że pozwolenie na budowę traci ważność, jeśli:

  • przez 3 lata od wydania pozwolenia nie rozpoczniesz budowy domu,
  • przerwiesz budowę domu i ta przerwa będzie trwać dłużej niż 3 lata.

Musisz wtedy złożyć nowy wniosek o pozwolenie na budowę.

Informacje

Podstawa prawna

Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz.U. z 2019 r. poz. 1186).

Zgłoś budowę

Kto może zgłosić budowę domu

Inwestor, czyli osoba, która będzie właścicielem domu.
Zgłoszenia możesz dokonać również przez pełnomocnika. Dowiedz się w urzędzie, jak załatwić sprawę przez pełnomocnika.

O czym warto wiedzieć przed rozpoczęciem budowy

Sprawdź, czy dla terenu, na którym znajduje się twoja działka, został ustalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Możesz to sprawdzić na stronie internetowej gminy, w której jest działka, albo o to zapytać w urzędzie gminy albo miasta, na terenie którego jest działka.

  • Jeśli dla terenu, na którym znajduje się twoja działka, nie został ustalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego — potrzebna ci będzie decyzja o warunkach zabudowy.
    Dowiedz się, jak dostać decyzję o warunkach zabudowy.
  • Jeśli dla terenu, na którym znajduje się twoja działka, został ustalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego — nie musisz składać dodatkowych dokumentów.
Rozpoczęcie budowy domu (rozpoczęcie robót budowlanych) następuje, gdy:
  • geodeta wytyczy dom na działce,
  • wykonasz niwelację terenu, to znaczy zlecisz pomiary geodezyjne i odpowiednio wyprofilujesz grunt, na przykład wyrównasz,
  • podłączysz się do sieci infrastruktury technicznej (to znaczy do prądu i wody),
  • dojdzie do zagospodarowania terenu budowy wraz z budową tymczasowych obiektów (na przykład ogrodzisz teren budowy, umieścisz na nim kontenery, z których będą korzystać robotnicy).

Więcej informacji znajdziesz w art. 41 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz.U. z 2019 r. poz. 1186).

Co zrobić

  1. Sprawdź, czy dla terenu, na którym znajduje się twoja działka, został ustalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.
  2. Przygotuj wszystkie potrzebne dokumenty — listę potrzebnych dokumentów znajdziesz w sekcji Co przygotować.
  3. Zapłać opłatę skarbową — tylko jeśli część domu będziesz użytkować w innych celach niż mieszkaniowe, na przykład będziesz prowadzić sklep lub warsztat.
  4. Złóż dokumenty w urzędzie — w sekcji Gdzie złożyć wniosek dowiesz się, w którym urzędzie złożyć dokumenty.
  5. Czekaj na reakcję urzędu.

Gdzie złożyć wniosek

  • W starostwie powiatowym, na terenie którego znajduje się twoja działka,
  • w urzędzie miasta — jeśli działkę masz w mieście na prawach powiatu,
  • w urzędzie dzielnicy — jeśli twoja działka jest w Warszawie.

Złóż wniosek do wojewody, jeśli twoja działka znajduje się na obszarze o szczególnym statusie prawnym.

Obszary o szczególnym statusie prawnym to takie obszary, jak:
  • morskie wody wewnętrzne, morze terytorialne, wyłączna strefa ekonomiczna, pasy techniczne, porty i przystanie morskie,
  • tereny zamknięte,
  • obszary kolejowe.

Pełną listę inwestycji, dla których pozwolenie na budowę wydaje wojewoda, znajdziesz w art. 82 ust. 3 ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz.U. z 2019 r. poz. 1186) oraz w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 25 listopada 2010 r. w sprawie obiektów i robót budowlanych, w sprawach których organem pierwszej instancji jest wojewoda (Dz.U. z 2010 r. nr 235 poz. 1539).

Ile zapłacisz

  • Usługa jest bezpłatna — jeśli budujesz dom jednorodzinny i nie będziesz w nim prowadzić żadnej działalności gospodarczej.
  • Opłata wynosi 1 zł za każdy m2 powierzchni użytkowej, którą wykorzystujesz na cele inne niż mieszkalne, łącznie nie więcej jednak niż 539 zł — jeśli część domu jednorodzinnego będziesz użytkować w innych celach niż mieszkaniowe, na przykład będziesz prowadzić sklep lub warsztat.

Możesz zapłacić:

  • przelewem na konto urzędu powiatowego albo miasta,
  • gotówką w kasie urzędu powiatowego albo miasta.

Zapłać przed zgłoszeniem budowy. Potwierdzenie zapłaty (potwierdzenie przelewu albo potwierdzenie z kasy) dołącz do zgłoszenia budowy.

Co przygotować

  1. zgłoszenie budowypobierz wniosek i wypełnij w domu albo weź w urzędzie powiatowym lub urzędzie miasta. Jeśli we wniosku nie zmieszczą się wszystkie dane, uzupełnij je w załączniku informacje uzupełniające do zgłoszenia budowy. W załączniku możesz dopisać na przykład dane kolejnych inwestorów lub pełnomocników,
  2. projekt budowlany domu w 4 egzemplarzach,
  3. zaświadczenie, które potwierdzi, że projektant ma odpowiednie uprawnienia do projektowania domów. Zaświadczenie musi być wydane przez właściwą izbę samorządu zawodowego (na przykład izbę architektów lub izbę inżynierów budownictwa) i być aktualne na dzień, w którym został opracowany projekt,
  4. oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, w którym potwierdzisz, że możesz zarządzać działką, na której będzie budowany dom — pobierz oświadczenie i wypełnij w domu albo weź w urzędzie powiatowym lub urzędzie miasta,
  5. decyzję o warunkach zabudowy — jeśli dla terenu, na którym znajduje się twoja działka, nie ma miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
    Dowiedz się, jak dostać decyzję o warunkach zabudowy,
  6. potwierdzenie zapłaty — jeśli część domu będziesz użytkować w innych celach niż mieszkaniowe, na przykład będziesz prowadzić sklep lub warsztat,
  7. urząd może wymagać dodatkowych dokumentów w nietypowych przypadkach. Dlatego wcześniej dowiedz się w urzędzie powiatowym albo urzędzie miasta, czy musisz dostarczać dodatkowe dokumenty. 

Jak wygląda odpowiedź urzędu

Urząd powiatowy albo urząd miasta może:

  • dać ci tak zwaną milczącą zgodę — to znaczy, że nie dostaniesz żadnej odpowiedzi od urzędu. Brak odpowiedzi przez 21 dni oznacza zgodę. Jeśli po upływie 21 dni od zgłoszenia nie dostaniesz żadnej odpowiedzi, możesz rozpocząć budowę,
  • zgłosić sprzeciw — to znaczy nie zgodzić się na budowę. Taką decyzję wraz z uzasadnieniem urzędnik musi wydać najpóźniej w ciągu 21 dni od zgłoszenia przez ciebie budowy — decyzję o sprzeciwie dostaniesz na przykład pocztą,
  • poprosić cię o uzupełnienie zgłoszenia — jeśli twoje zgłoszenie nie zawiera wszystkich potrzebnych dokumentów lub informacji. Urzędnik poinformuje cię o tym i wskaże termin, do kiedy musisz uzupełnić zgłoszenie. Jeśli nie uzupełnisz zgłoszenia w tym terminie, urząd zgłosi sprzeciw. Pamiętaj, że gdy uzupełnisz zgłoszenie, musisz czekać kolejne 21 dni na odpowiedź urzędu.

Urząd, do którego składasz zgłoszenie budowy domu, zamieszcza w Biuletynie Informacji Publicznej w ciągu 3 dni od dnia:

  • doręczenia zgłoszenia — informację o dokonaniu zgłoszenia, zawierającą imię i nazwisko albo nazwę inwestora oraz adres i opis projektowanego obiektu,
  • wniesienia sprzeciwu — informację o dacie jego wniesienia,
  • upływu terminu (21 dni) na złożenie sprzeciwu — informację o braku wniesienia sprzeciwu.

Jeśli urząd zgłosi sprzeciw, możesz odwołać się od jego decyzji. Pisemne odwołanie złóż do wojewody. Jeśli nie zgadzasz się z decyzją wojewody, jego decyzję możesz zaskarżyć do sądu administracyjnego.

Jakie dokumenty dostaniesz w urzędzie

Projekt budowlany z pieczątkami urzędu — jeśli dostaniesz „milczącą zgodę”. Projekt odbierz osobiście lub przez pełnomocnika. Pamiętaj, że pełnomocnik musi mieć od ciebie pełnomocnictwo. Dowiedz się w urzędzie, jak załatwić sprawę przez pełnomocnika.
Jeśli chcesz, możesz również poprosić o zaświadczenie, w którym urzędnik napisze, że nie zgłosił sprzeciwu. Złóż wniosek o takie zaświadczenie. Nie jest ono jednak niezbędne do rozpoczęcia budowy.

Jak długo ważna jest „milcząca zgoda” na budowę

3 lata.

Oznacza to, że zgoda traci ważność, jeśli przez 3 lata nie rozpoczniesz budowy domu.

Wtedy musisz ponownie zgłosić budowę w urzędzie powiatowym albo urzędzie miasta.

Informacje

Podstawa prawna

Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz.U. z 2019 r. poz. 1186).