Uzyskaj zgodę na budowę domu

Chcesz rozpocząć budowę domu jednorodzinnego? Nie wiesz, jakich dokumentów potrzebujesz? Dowiedz się, czy prace, które zamierzasz wykonać, wymagają pozwolenia na budowę czy wystarczy jedynie zgłosić chęć budowy domu.
 
Pozwolenie czy zgłoszenie

Zanim wybudujesz dom jednorodzinny, musisz uzyskać zgodę na jego budowę. Masz dwie możliwości uzyskania takiej zgody:

  • możesz dostać pozwolenie na budowę - jest to oficjalna decyzja urzędu, że możesz zbudować dom na swojej działce,
  • możesz zgłosić do urzędu, że chcesz zbudować dom (zgłoszenie budowy) - dostaniesz tak zwaną „milczącą zgodę”. Jest to prostsze niż pozwolenie na budowę i pozwala na szybkie rozpoczęcie prac budowlanych. Jednak często samo zgłoszenie nie wystarczy. Poniżej sprawdź, w jakich przypadkach.

W jakich sytuacjach nie wystarczy zgłosić budowy i trzeba dostać pozwolenie na budowę

  • gdy tak zwany obszar oddziaływania domu wykracza poza działkę lub działki, na których dom został zaprojektowany. Każdy dom ma wokół siebie obszar oddziaływania. Jest to teren, na którym przepisy zabraniają budować niektórych obiektów, bo mogłyby one być uciążliwe dla mieszkańców domu. Jeśli obszar oddziaływania domu wychodzi poza Twoją działkę i wchodzi na przykład na sąsiednią działkę - musisz dostać pozwolenie na budowę. Pamiętaj, że obszar oddziaływania określa projektant domu,
  • gdy wymagane jest przeprowadzenie jednego z tak zwanych postępowań środowiskowych. Urząd powiatowy albo urząd miasta może chcieć przeprowadzić takie postępowanie, jeśli Twoja działka znajduje się na terenie objętym ochroną przyrody. Urząd zbada wtedy, czy dom, który chcesz zbudować, nie będzie szkodzić środowisku. Musisz wtedy złożyć wniosek o pozwolenie na budowę.

W pozostałych sytuacjach sam decydujesz, co zrobisz - czy tylko zgłosisz budowę, czy złożysz wniosek o pozwolenie na budowę.

Obszar oddziaływania domu jednorodzinnego
to obszar wokół projektowanego domu, w którym występują związane z tym domem ograniczenia w zagospodarowaniu i zabudowie. Każdy dom ma wokół siebie obszar oddziaływania. Jest to teren, na którym przepisy zabraniają budować niektórych obiektów, ponieważ mogłyby one być uciążliwe dla mieszkańców domu. Jeśli obszar oddziaływania domu wychodzi poza twoją działkę i wchodzi na przykład na sąsiednią działkę — musisz dostać pozwolenie na budowę. Obszar oddziaływania domu określa projektant, który sporządził projekt budowlany. Pełną definicję obszaru oddziaływania obiektu znajdziesz w art. 3 pkt 20 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (tekst jednolity — Dz. U. z 2013 r. poz. 1409 z późn. zm.).
Postępowanie środowiskowe
to potoczna nazwa działań, które podejmuje urząd, żeby ocenić, jak inwestycja wpływa na środowisko lub obszar Natura 2000. Urząd może chcieć przeprowadzić takie postępowanie, jeśli działka znajduje się na terenie objętym ochroną przyrody. Urząd bada wtedy, czy inwestycja nie będzie szkodzić środowisku. O tym, czy konieczne jest przeprowadzenie takiego postępowania decyduje urząd, po tym, jak zapozna się z projektem budowlanym. Jeśli urząd uzna, że postępowanie środowiskowe jest konieczne, inwestor musi złożyć wniosek o wydanie decyzji środowiskowej, a po jej otrzymaniu złożyć wniosek o pozwolenie na budowę. Nie wystarczy wtedy zgłoszenie budowy domu. Postępowanie środowiskowe jest prowadzone na podstawie ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko (Dz. U. z 2013 r. poz. 1235 z późn. zm.). Lista inwestycji, które mają wpływ na środowisko znajduje się w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 9 listopada 2010 r. w sprawie przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko (Dz. U. z 2010 r. Nr 213, poz. 1397 z późn. zm.).

Uzyskaj pozwolenie na budowę

Kto może złożyć wniosek o pozwolenie na budowę

Inwestor, czyli osoba, która będzie właścicielem domu.

Wniosek możesz również złożyć przez pełnomocnika. Dowiedz się w urzędzie, jak załatwić sprawę przez pełnomocnika.

O czym warto wiedzieć przed rozpoczęciem budowy

Sprawdź, czy dla terenu, na którym znajduje się Twoja działka, został ustalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Możesz o to zapytać w urzędzie powiatowym albo w urzędzie miasta, na terenie którego jest działka. 

  • Jeśli dla terenu, na którym znajduje się Twoja działka, nie został ustalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego - potrzebna Ci będzie decyzja o warunkach zabudowy. Dowiedz się, jak dostać decyzję o warunkach zabudowy.
  • Jeśli dla terenu, na którym znajduje się Twoja działka, został ustalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego - nie musisz składać dodatkowych dokumentów.
Rozpoczęcie budowy domu
(rozpoczęcie robót budowlanych) następuje, gdy:
  • geodeta wytyczy dom na działce,
  • wykonasz niwelację terenu, to znaczy zlecisz pomiary geodezyjne i odpowiednio wyprofilujesz grunt, na przykład wyrównasz,
  • podłączysz się do sieci infrastruktury technicznej (to znaczy do prądu i wody),
  • dojdzie do zagospodarowania terenu budowy wraz z budową tymczasowych obiektów (na przykład ogrodzisz teren budowy, umieścisz na nim kontenery, z których korzystać będą robotnicy).
Więcej informacji znajdziesz w art. 41 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r Prawo budowlane (tekst jednolity — Dz. U. z 2013 r. poz. 1409 z późn. zm.).

Co musisz zrobić, żeby dostać pozwolenie na budowę

  1. Sprawdź, czy dla terenu, na którym znajduje się Twoja działka, został ustalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.
  2. Przygotuj wszystkie potrzebne dokumenty - listę potrzebnych dokumentów znajdziesz w sekcji Co musisz przygotować.
  3. Zapłać opłatę skarbową - tylko jeśli część domu będziesz użytkować w innych celach niż mieszkaniowe, na przykład będziesz prowadzić sklep lub warsztat.
  4. Złóż dokumenty w urzędzie - w sekcji Gdzie możesz złożyć wniosek dowiesz się, w którym urzędzie złożyć dokumenty.
  5. Czekaj na decyzję o pozwoleniu na budowę.

Gdzie możesz złożyć wniosek

W starostwie powiatowym, na terenie którego znajduje się Twoja działka. W przypadku miast na prawach powiatu - wniosek złóż w urzędzie miasta. Jeśli Twoja działka jest w Warszawie - wniosek złóż w urzędzie dzielnicy.

Złóż wniosek do wojewody, jeśli Twoja działka znajduje się na obszarze o szczególnym statusie prawnym.

Obszary o szczególnym statusie prawnym
to takie obszary, jak:
  • morskie wody wewnętrzne, morze terytorialne, wyłączna strefa ekonomiczna, pasy techniczne, porty i przystanie morskie,
  • tereny zamknięte,
  • tereny, na których znajdują się zakłady górnicze.
Pełną listę inwestycji, dla których pozwolenie na budowę wydaje wojewoda znajdziesz w art. 82 ust. 3 ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (tekst jednolity — Dz. U. z 2013 r. poz. 1409 z późn. zm.) oraz w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 25 listopada 2010 r. w sprawie obiektów i robót budowlanych, w sprawach których organem pierwszej instancji jest wojewoda (Dz. U. z 2010 r. Nr 235, poz. 1539).

Ile musisz zapłacić

  • usługa jest bezpłatna - jeśli budujesz dom jednorodzinny i nie będziesz w nim prowadzić żadnej działalności gospodarczej,
  • opłata wynosi 1 zł za każdy m2 powierzchni użytkowej, jednak nie więcej niż 539 zł - jeśli część domu jednorodzinnego będziesz użytkować w innych celach niż mieszkaniowe, na przykład będziesz prowadzić sklep lub warsztat.

Możesz zapłacić:

  • gotówką w kasie urzędu powiatowego albo urzędu miasta,
  • przelewem na konto urzędu powiatowego albo urzędu miasta.

Zapłać przed złożeniem wniosku. Potwierdzenie zapłaty (potwierdzenie z kasy albo potwierdzenie przelewu) dołącz do wniosku o pozwolenie na budowę.

Co musisz przygotować

  1. wniosek o pozwolenie na budowę - pobierz wniosek i wypełnij w domu albo weź w urzędzie powiatowym albo urzędzie miasta. Jeśli we wniosku nie zmieszczą się wszystkie dane, uzupełnij je w załączniku informacje uzupełniające do wniosku o pozwolenie na budowę. W załączniku możesz dopisać na przykład dane kolejnych inwestorów lub pełnomocników.
  2. projekt budowlany domu w czterech egzemplarzach,
  3. zaświadczenie, które potwierdzi, że projektant ma odpowiednie uprawnienia do projektowania domów. Zaświadczenie musi być wydane przez właściwą izbę samorządu zawodowego (na przykład izbę architektów) i być aktualne na dzień, w którym został opracowany projekt,
  4. oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, w którym potwierdzisz, że możesz zarządzać działką, na której będzie budowany dom - pobierz oświadczenie i wypełnij w domu albo weź w urzędzie powiatowym albo urzędzie miasta,
  5. decyzję o warunkach zabudowy - jeśli dla terenu, na którym znajduje się Twoja działka, nie ma miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.  Dowiedz się, jak dostać decyzję o warunkach zabudowy,
  6. potwierdzenie zapłaty - jeśli część domu będziesz użytkować w innych celach niż mieszkaniowe, na przykład będziesz prowadzić sklep lub warsztat,
  7. urząd może wymagać dodatkowych dokumentów w nietypowych przypadkach. Dlatego wcześniej dowiedz się w urzędzie powiatowym albo urzędzie miasta, czy musisz dostarczyć dodatkowe dokumenty.

Jaki jest termin realizacji

Do 65 dni kalendarzowych od złożenia wniosku.

Średni czas oczekiwania na pozwolenie na budowę w 2013 roku wyniósł 34 dni kalendarzowe. W wyjątkowych sytuacjach termin jednak może się wydłużyć (poniżej sprawdź, w jakich sytuacjach).

W jakich sytuacjach termin może się wydłużyć

  • jeśli w Twoim wniosku będzie brakowało jakichś informacji lub dokumentów (wniosek będzie niekompletny). Urzędnik poinformuje Cię o tym i wskaże Ci termin, do którego musisz uzupełnić wniosek. Jeśli nie uzupełnisz wniosku w tym terminie, urzędnik go nie rozpatrzy. W takiej sytuacji możesz złożyć zażalenie na tak zwaną bezczynność urzędu. Zażalenie złóż do wojewody. Następnie, możesz złożyć skargę do sądu administracyjnego,
  • jeśli Twój wniosek będzie niezgodny z przepisami prawa (na przykład budynek został zaprojektowany zbyt blisko drogi). Urzędnik poinformuje Cię o tym i wskaże Ci termin, do którego musisz poprawić wniosek. Jeśli nie poprawisz wniosku w tym terminie, urzędnik wyda Ci decyzję odmowną, to znaczy, że nie dostaniesz pozwolenia na budowę. W takiej sytuacji możesz złożyć odwołanie. Odwołanie wyślij do wojewody. Musisz to zrobić maksymalnie do 14 dni kalendarzowych od dnia, w którym dostaniesz decyzję odmowną. Jeśli nie zgadzasz się z decyzją wojewody, możesz jego decyzję zaskarżyć do sądu administracyjnego.

Jakie dokumenty dostaniesz w urzędzie

Jeśli urząd powiatowy albo urząd miasta zgodzi się na budowę Twojego domu, dostaniesz:

  • pozwolenie na budowę, które urzędnik wyśle Ci pocztą,
  • projekt budowlany z pieczątkami urzędu - musisz odebrać go osobiście lub przez pełnomocnika w urzędzie, który wyda pozwolenie na budowę. Pamiętaj, że pełnomocnik musi mieć od Ciebie pełnomocnictwo. Dowiedz się w urzędzie, jak załatwić sprawę przez pełnomocnika.

Pamiętaj, że przed rozpoczęciem budowy musisz odebrać ostemplowany dziennik budowy z urzędu i go uzupełnić.

Jak długo ważne jest pozwolenie na budowę

3 lata.

Oznacza to, że pozwolenie na budowę traci ważność jeśli:

  • przez 3 lata od wydania pozwolenia, nie rozpoczniesz budowy domu,
  • przerwiesz budowę domu i ta przerwa będzie trwać dłużej niż 3 lat.

Musisz wtedy złożyć nowy wniosek o pozwolenie na budowę.

Informacje

Podstawa prawna

Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (tekst jednolity - Dz. U. z 2013 r. poz. 1409 z późn. zm.)

Zgłoś budowę

Kto może zgłosić budowę domu

Inwestor, czyli osoba, która będzie właścicielem domu.
Zgłoszenie możesz dokonać również przez pełnomocnika. Dowiedz się w urzędzie, jak załatwić sprawę przez pełnomocnika.

O czym warto wiedzieć przed rozpoczęciem budowy

Sprawdź, czy dla terenu, na którym znajduje się Twoja działka, został ustalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Możesz o to zapytać w urzędzie powiatowym albo urzędzie miasta, na terenie którego jest działka. 

  • Jeśli dla terenu, na którym znajduje się Twoja działka, nie został ustalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego - potrzebna Ci będzie decyzja o warunkach zabudowy. Dowiedz się, jak dostać decyzję o warunkach zabudowy.
  • Jeśli dla terenu, na którym znajduje się Twoja działka, został ustalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego - nie musisz składać dodatkowych dokumentów.
Rozpoczęcie budowy domu
(rozpoczęcie robót budowlanych) następuje, gdy:
  • geodeta wytyczy dom na działce,
  • wykonasz niwelację terenu, to znaczy zlecisz pomiary geodezyjne i odpowiednio wyprofilujesz grunt, na przykład wyrównasz,
  • podłączysz się do sieci infrastruktury technicznej (to znaczy do prądu i wody),
  • dojdzie do zagospodarowania terenu budowy wraz z budową tymczasowych obiektów (na przykład ogrodzisz teren budowy, umieścisz na nim kontenery, z których korzystać będą robotnicy).
Więcej informacji znajdziesz w art. 41 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r Prawo budowlane (tekst jednolity — Dz. U. z 2013 r. poz. 1409 z późn. zm.).

Co musisz zrobić

  1. Sprawdź, czy dla terenu, na którym znajduje się Twoja działka, został ustalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.
  2. Przygotuj wszystkie potrzebne dokumenty - listę potrzebnych dokumentów znajdziesz w sekcji Co musisz przygotować.
  3. Zapłać opłatę skarbową - tylko jeśli część domu będziesz użytkować w innych celach niż mieszkaniowe, na przykład będziesz prowadzić sklep lub warsztat.
  4. Złóż dokumenty w urzędzie - w sekcji Gdzie możesz złożyć wniosek, dowiesz się, w którym urzędzie złożyć dokumenty. 
  5. Czekaj na reakcję urzędu.

Gdzie możesz złożyć wniosek

W starostwie powiatowym, na terenie którego znajduje się Twoja działka. W przypadku miast na prawach powiatu - zgłoszenie budowy złóż w urzędzie miasta. Jeśli Twoja działka jest w Warszawie - zgłoszenie budowy złóż w urzędzie dzielnicy.

Złóż wniosek do wojewody, jeśli Twoja działka znajduje się na obszarze o szczególnym statusie prawnym.

Obszary o szczególnym statusie prawnym
to takie obszary, jak:
  • morskie wody wewnętrzne, morze terytorialne, wyłączna strefa ekonomiczna, pasy techniczne, porty i przystanie morskie,
  • tereny zamknięte,
  • tereny, na których znajdują się zakłady górnicze.
Pełną listę inwestycji, dla których pozwolenie na budowę wydaje wojewoda znajdziesz w art. 82 ust. 3 ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (tekst jednolity — Dz. U. z 2013 r. poz. 1409 z późn. zm.) oraz w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 25 listopada 2010 r. w sprawie obiektów i robót budowlanych, w sprawach których organem pierwszej instancji jest wojewoda (Dz. U. z 2010 r. Nr 235, poz. 1539).

Ile musisz zapłacić

  • usługa jest bezpłatna - jeśli budujesz dom jednorodzinny i nie będziesz w nim prowadzić żadnej działalności gospodarczej,
  • opłata wynosi 1 zł za każdy m2 powierzchni użytkowej, łącznie nie więcej jednak niż 539 zł - jeśli część domu jednorodzinnego będziesz użytkować w innych celach niż mieszkaniowe, na przykład będziesz prowadzić sklep lub warsztat.

Możesz zapłacić:

  • gotówką w kasie urzędu powiatowego albo miasta,
  • przelewem na konto urzędu powiatowego albo miasta.

Zapłać przed zgłoszeniem budowy. Potwierdzenie zapłaty (potwierdzenie z kasy albo potwierdzenie przelewu) dołącz do zgłoszenia budowy.

Co musisz przygotować

  1. zgłoszenie budowy - pobierz wniosek i wypełnij w domu albo weź w urzędzie powiatowym albo urzędzie miasta. Jeśli we wniosku nie zmieszczą się wszystkie dane, uzupełnij je w załączniku informacje uzupełniające do zgłoszenia budowy. W załączniku możesz dopisać na przykład dane kolejnych inwestorów lub pełnomocników.
  2. projekt budowlany domu w czterech egzemplarzach,
  3. zaświadczenie, które potwierdzi, że projektant ma odpowiednie uprawnienia do projektowania domów. Zaświadczenie musi być wydane przez właściwą izbę samorządu zawodowego (na przykład izbę architektów) i być aktualne na dzień, w którym został opracowany projekt,
  4. oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, w którym potwierdzisz, że możesz zarządzać działką, na której będzie budowany dom - pobierz oświadczenie i wypełnij w domu albo weź w urzędzie powiatowym albo urzędzie miasta,
  5. decyzję o warunkach zabudowy - jeśli dla terenu, na którym znajduje się Twoja działka, nie ma miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.  Dowiedz się, jak dostać decyzję o warunkach zabudowy,
  6. potwierdzenie zapłaty - jeśli część domu będziesz użytkować w innych celach niż mieszkaniowe, na przykład będziesz prowadzić sklep lub warsztat,
  7. urząd może wymagać dodatkowych dokumentów w nietypowych przypadkach. Dlatego wcześniej dowiedz się w urzędzie powiatowym albo urzędzie miasta, czy musisz dostarczać dodatkowe dokumenty. 

Jak wygląda odpowiedź urzędu

Urząd powiatowy albo urząd miasta może:

  • dać Ci tak zwaną „milczącą zgodę” - to znaczy, że nie dostaniesz żadnej odpowiedzi od urzędu. Brak odpowiedzi przez 30 dni kalendarzowych oznacza zgodę. Jeśli po upływanie 30 dni od zgłoszenia nie dostaniesz żadnej odpowiedzi, możesz rozpocząć budowę,
  • zgłosić sprzeciw - to znaczy nie zgodzić się na budowę. Taką informację wraz z uzasadnieniem urzędnik musi wydać najpóźniej 30 dni kalendarzowych od zgłoszenia przez Ciebie budowy - decyzję o sprzeciwie dostaniesz pocztą,
  • poprosić Cię o uzupełnienie zgłoszenia - jeśli Twoje zgłoszenie nie zawiera wszystkich potrzebnych dokumentów lub informacji. Urzędnik poinformuje Cię o tym i wskaże Ci termin, do kiedy musisz uzupełnić zgłoszenie. Jeśli nie uzupełnisz zgłoszenia w tym terminie, urząd zgłosi sprzeciw. Pamiętaj, że gdy uzupełnisz zgłoszenie, musisz czekać kolejne 30 dni kalendarzowych na odpowiedź urzędu.

Jeśli urząd zgłosi sprzeciw, możesz odwołać się od jego decyzji. Pisemne odwołanie złóż do wojewody. Jeśli nie zgadzasz się z decyzją wojewody, jego decyzję możesz zaskarżyć do sądu administracyjnego.

Jakie dokumenty dostaniesz w urzędzie

Projekt budowlany z pieczątkami urzędu - jeśli dostaniesz „milczącą zgodę”. Projekt musisz odebrać osobiście lub przez pełnomocnika. Pamiętaj, że pełnomocnik musi mieć od Ciebie pełnomocnictwo. Dowiedz się w urzędzie, jak załatwić sprawę przez pełnomocnika.
Jeśli chcesz, możesz również poprosić o zaświadczenie, w którym urzędnik napisze, że nie zgłosił sprzeciwu. Złóż wniosek o takie zaświadczenie. Nie jest Ci ono jednak niezbędne do rozpoczęcia budowy.

Jak długo ważna jest „milcząca zgoda” na budowę

3 lata.

Oznacza to, że zgoda traci ważność jeśli:

  • przez 3 lata nie rozpoczniesz budowy domu,
  • przerwiesz budowę domu i ta przerwa będzie trwać dłużej niż 3 lata.

Wtedy musisz ponownie zgłosić budowę w urzędzie powiatowym albo urzędzie miasta.

Informacje

Podstawa prawna

Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (tekst jednolity - Dz. U. z 2013 r. poz. 1409 z późn. zm.).